Allmänt:

Det är inte tillåtet att hyra ut sin lägenhet i andra hand om man inte har hyresvärdens samtycke. Detta gäller också om man lånar ut lägenheten utan att ta någon hyra. Den som utan lov upplåter sin hyreslägenhet riskerar att förlora den. Den som upplåter bara en del av sin lägenhet, t.ex. ett rum till en inneboende, behöver inte fråga hyresvärden om lov.

När kan man få tillstånd av hyresnämnden?

Om hyresvärden inte går med på en andrahandsupplåtelse av hela lägenheten, kan hyresgästen söka tillstånd hos hyresnämnden. Hyresnämnden kan lämna tillstånd dels om förstahandshyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, särskilda familjeförhållanden - som när hyresgästen ska inleda ett samboförhållande - eller andra liknande situationer har beaktansvärda skäl för att hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i andra hand; dels om andrahandshyresgästen är en skötsam person.

Hur länge får man hyra ut?

Hyresnämnden lämnar i regel inte tillstånd för längre tid än ett år åt gången. Går inte hyresvärden med på fortsatt uthyrning kan förstahandshyresgästen söka nytt tillstånd hos hyresnämnden. I regel lämnar nämnden inte tillstånd för längre tid än tre år sammanlagt. Vid speciella förhållanden, t.ex. vid en längre utlandstjänstgöring, kan dock tillstånd ges för hela tjänstgöringstiden.

Vem har ansvaret för lägenheten under andrahandsuthyrningen?

Förstahandshyresgästen svarar för att hyran betalas och för att andrahandshyresgästen sköter sig. Förstahandshyresgästen kan således bli uppsagd om andrahandshyresgästen t.ex. stör grannarna. Det är en fördel - men inget krav - att ha ett skriftligt andrahandshyresavtal, t.ex. för att kunna visa vad man har kommit överens om för hyrestid, uppsägningstid, hyra och andra hyresvillkor. Hyresnämnden tillhandahåller inte formulär till hyresavtal. Sådana finns bl.a. att köpa i bokhandeln. Om förstahandshyresgästen skriver avtal med andrahandshyresgästen innan hyresvärden eller hyresnämnden har tillåtit andrahandsuthyrningen, bör anges att avtalet bara gäller om förstahandshyresgästen får tillstånd att hyra ut. Besittningsskyddet En andrahandshyresgäst får besittningsskydd först när hyresförhållandet har varat längre än två år i följd. En andrahandshyresgäst har ett svagt besittningsskydd. Han eller hon får således i regel inte bo kvar om förstahandshyresgästen ska flytta tillbaka till lägenheten. Besittningsskydd innebär att andrahandshyresgästen inte utan vidare är skyldig att flytta den dag som står i uppsägningen och att förstahandshyresgästen måste föra tvisten till hyresnämnden. Nämnden tar sedan ställning till om avtalet skall upphöra eller löpa vidare. Om andrahandsuthyrningen ska pågå längre tid än två år i följd, kan det därför vara lämpligt att förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen också upprättar ett särskilt avtal om att andrahandshyresgästen inte ska ha något besittningsskydd.

Kan andrahandshyresgästen ta över förstahandskontraktet?

Även om andrahandshyresgästen har bott en längre tid i lägenheten har han eller hon inte rätt att ta över förstahandskontraktet. Detta är bara möjligt när förstahandshyresgästens avtal har upphört och fastighetsägaren väljer att teckna avtal med just den som har hyrt lägenheten i andra hand. Uthyrning av en del av en bostadshyreslägenhet Det är bara när man skall hyra ut hela lägenheten i andra hand som man behöver samtycke av hyresvärden. Den som ska hyra ut ett rum till en inneboende behöver alltså inte i förväg fråga om lov. Hyresvärden kan reagera först om det skulle uppstå problem kring uthyrningen. Så kan t.ex. vara fallet om den inneboende stör grannarna. Reglerna om uthyrning av en del av lägenheten finns i 12 kap. 41 § jordabalken. Lokaler Reglerna för andrahandsuthyrning av en lokal eller en del av en lokal är i princip identiska med de bestämmelser som gäller för andrahandsuthyrning av en bostadshyreslägenhet eller uthyrning av en del av en sådan lägenhet (12 kap. 39-40 §§ jordabalken). Bestämmelserna tillämpas dock mer restriktivt. Bostadsrättslägenheter Andrahandsuthyrning föreligger när bostadsrättshavaren upplåter hela sin lägenhet åt någon annan. Reglerna om andrahandsuthyrning i bostadsrättslagen ( 7 kap. 10-11 §§) och reglerna om uthyrning av en del av en bostadsrättslägenhet (7 kap. 8 §) liknar hyreslagens motsvarande regler. Bostadsrättshavaren ska dock vara förhindrad att under viss tid använda sin bostadsrättslägenhet för att kunna få tillstånd. Bestämmelserna gäller även när en bostadsrätthavare ska hyra ut en lokal som innehas med bostadsrätt. Det finns för närvarande inget förslag om att ändra bostadsrättslagens regler om andrahandsuthyrning. Skriftlig ansökan till hyresnämnden En ansökan till hyresnämnden om att få hyra ut i andra hand skall innehålla uppgifter om vem som är sökande (förstahandshyresgästens/bostadsrättshavarens namn och adress); vem som är motpart (hyresvärdens/bostadsrättsföreningens namn och adress); vem som skall hyra i andra hand (namn och adress). Hyresnämnden kan inte lämna ett generellt tillstånd; varför hyresvärden/bostadsrättsföreningens styrelse inte har samtyckt (detta bör framgå av handling som bifogas); orsaken till andrahandsuthyrningen och hur länge den skall pågå. Man kan ansöka på hyresnämndens ansökningsblankett eller skriva på fri hand. Gången i hyresnämnden När ansökan har kommit in till hyresnämnden skickar nämnden över handlingarna till hyresvärden för att han eller hon ska få tillfälle att yttra sig. Om hyresvärden inte vill gå med på uthyrningen, kallar nämnden hyresvärden och förstahandshyresgästen till ett sammanträde. Om hyresvärden har haft invändningar mot andrahandshyresgästen är det en fördel om också den som skall hyra i andra hand kommer till sammanträdet. Kan man överklaga hyresnämndens beslut? Det går inte att överklaga hyresnämndens beslut, men det är möjligt att ansöka på nytt om man vill ange nya skäl för andrahandsuthyrningen. Var i lagen hittar man reglerna om andrahandsuthyrning? Reglerna om andrahandsuthyrning finns i 12 kap. 39-40 §§ jordabalken.